Travaux réalisés par un vendeur : quelles obligations en cas de malfaçon ?

Lorsqu’un propriétaire effectue lui-même des travaux dans son bien immobilier avant de le vendre, il peut voir sa responsabilité engagée en cas de défauts ou de malfaçons découverts après la transaction. Une récente décision de la Cour de cassation précise ainsi que le vendeur, lorsqu’il réalise des travaux de construction ou de rénovation, peut être assimilé à un constructeur et, à ce titre, soumis à la garantie décennale.

Le vendeur peut être considéré comme constructeur

Lorsqu’un particulier effectue des travaux affectant la structure ou la solidité du bâtiment (murs, toiture, fondations…), il est juridiquement considéré comme maître d’ouvrage. Si ces travaux concernent de plus des éléments dits essentiels du bâtiment, le vendeur peut également être assimilé à un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.

Dans une affaire récente, des acquéreurs ont ainsi découvert, après la vente, des fissures inquiétantes dans un mur de soutènement construit par le vendeur plusieurs années auparavant. La Cour d’appel avait initialement écarté la responsabilité du vendeur, estimant qu’aucun contrat de construction n’existait entre les parties. La Cour de cassation a cependant jugé que le vendeur, en ayant lui-même réalisé ces travaux, devait être considéré comme constructeur. Et qu’il était donc soumis aux obligations de la garantie décennale.

La garantie décennale s’applique au vendeur

La garantie décennale impose au constructeur, y compris au vendeur ayant réalisé les travaux, de garantir la solidité de l’ouvrage pendant une durée de 10 ans après la fin des travaux. Cette garantie couvre :

• Les défauts structurels (fissures, affaissements) ;
• Les problèmes d’étanchéité et d’isolation ;
• Tout dommage compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à son usage.

Si une malfaçon est découverte dans les 10 ans suivant la réception des travaux, l’acheteur peut donc se retourner contre le vendeur pour exiger les réparations nécessaires. Cette garantie s’applique même si le vendeur n’a pas agi en qualité de professionnel du bâtiment.

Un cadre légal renforcé pour protéger les acheteurs

Cette clarification de la Cour de cassation renforce la protection des acheteurs en leur offrant un recours direct contre le vendeur en cas de malfaçon ou de défaut structurel. Pour le vendeur, cette décision souligne l’importance de respecter les normes de construction lors de la réalisation de travaux.

Pour éviter toute mise en cause, un contrôle préalable par un professionnel ou un bureau d’étude peut représenter une solution efficace. Ce cadre juridique permet alors de mieux sécuriser les transactions immobilières pour les deux parties. Cette décision rappelle que la qualité des travaux réalisés par le vendeur constitue un facteur clé pour garantir la sécurité et la valeur du bien vendu.